李宇嘉(广东省住房计谋商讨中心首席商讨员)

　　国度统计局最新数据披露，2024年12月份，70个大中城市新址价钱指数环比下落0.1%，跌幅蚁合三个月收窄，比较本轮市集企稳前9月份-0.7%的跌幅大幅收窄，同比降幅由-6.1%收窄至-5.7%。其中，一线城市环比变化由11月的0.0%升至12月的0.2%，自2023年6月份以来初次正增长；二线城市环比变化为0.0%，自2023年7月份以来蚁合17个月下过期初次止跌；三线城市环比下落0.2%，自2024年8月份以来已蚁合4个月跌幅收窄。

　　再看二手住房。2024年12月份，70个大中城市二手住房价钱环比下落0.3%，跌幅抓平于11月，比较本轮企稳前9月份-0.9%的跌幅也大幅收窄，同比跌幅也由8.5%收窄至8.1%，跌幅蚁合三个月收窄。其中，一线城市环比涨幅由上月的0.4%收窄至0.3%，二线城市跌幅由0.2%扩大至0.3%，三线城市跌幅由0.5%降至0.4%。但同比喻面，一二三线城市跌幅均显着收窄。

　　新址价钱止跌态势显着，获利于2024年12月份新址往复量显着反弹，带动市集情感回升，价钱踏实也取得了撑抓。国度统计局最新数据披露，2024年12月份新址住宅成交达到9226万泛泛米，创下7月份以来的新高，同环比分辨增长4.5%和34.6%。2024年四季度，寰宇新址住宅销售同环比分辨增长21.1%和2.7%。况兼，近期各地积极诊治住宅开辟建筑盘算措施，饱读舞镌汰公摊，饱读舞开辟盘算园林景不雅好、物业科罚好、智能化的“好屋子”等，对新址价钱提供了撑抓。

　　同期，2024年12月份热门城市地皮市集运转升温，一二线城市宅地成交翻倍、翻两倍增长，深圳、广州、杭州、合肥、成王人等地成交了多宗高溢价地块，对新址购置的信心和价钱的踏实也取得了保险。另外，克而瑞监测披露，2024年寰宇30个城市二手住房成交2.3亿泛泛米，创下历史新高，二手住房的市集份额增长到59%。二手住房往复活跃带动“卖旧买新”的需求，加上许多城市积极鼓动以旧换新，提振新址往复的活跃度。

　　不外，12月份二手住房价钱指数企稳回升的势头有所下降。主要原因在于，前期二手住房往复活跃，主要为刚需驱动。这些需求在2024年开释充分，消化了部分挂牌待售的二手住房，剩下的待售二手住房，要么为难以去化的老旧住房，这部分占比在50%以上，要么是挂牌业主不再自得显着降价出售的“次新址”或学位房。再沟通到，此前二手住房市集呈现“以价换量”的销售表情，从2021年9月份运转70城二手住房价钱指数蚁合下落。当下二手住房往复的撮合难度在加大，发挥时“次新址”或学位房不再自得降价出售，而多数的、难以去化的存量老旧住房继续降价销售。于是，就出现了一线城市二手住房价钱指数涨幅收窄、二线城市价钱指数下落的态势。同期，二手住房往复周期长，临频年底、春季在即，带看量也运转下降，也压制价钱指数。

　　本体上来讲，这是住房供求不匹配、二手住房供应后果较低导致的末端。2022年~2024年，二手住房往复量蚁合三年强盛反弹，需求端消化了大部分居住稳妥性比较强，具有学位、通勤上风(比如围聚地铁)、户型相对较好、性价比相对高的房源。在住房追忆居住属性确当下，剩下的二手挂牌待售房源，接近或进步一半为不稳妥新市民、年青东说念主住房需求的低效房源。这部分房源不得不降价成交，这是12月份二手住房价钱指数继续下落的根源，再加上市集对房地产的预期运转扭转，二手住房挂牌量运转加多，供应仍是敷裕。过程这三年的消化，范围现时，二手住房挂牌量运转高位企稳或回落。比如，上海、广州、北京等地二手住房挂牌量运转减少。同期，近期国度也在积极部署城市更新。1月3日，2025年头次国务院常务会议，将城市更新列为重心议题，提议加速鼓动城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等阅兵。

　　刚刚收场的寰宇建树使命会议也强调，2025年我国将标的实行一批城市更新阅兵名目，全面完成2000年年底前建成的城镇老旧小区阅兵任务，基本完成已排查出老化燃气管说念的更新阅兵任务，并基本湮灭县级城市建成区黑臭水体。同期，抓续实行老旧街区更新阅兵等一系列民生工程和发展工程。这意味着，存量二手住房的可居住性、宜居性将显着培植，不仅推动存量房屋轮回，也将有助于住房价钱止跌回稳。

　　2025年是商品房市集止跌回稳的要道之年。一季度，楼市会迎来季节性的反弹，即由返乡置业、年后返城、春节前后婚房购置等带来的需求反弹，这关于商品房销售踏实酿成撑抓。下一步，商品房市集的稳依期待增量计谋能尽快落地，比如推动存量地皮收储和存量房屋周转作念保险性住房，积极改善供求联系，城中村阅兵及房票安置能给需求端带来源流流水。