村民公寓：小小屋基地怎么已毕大变身？
半月谈记者 张朝祥
户均仅13平方米的屋基地，却建出一套120平方米的住房——这么的改创新举，发生在广东省珠海市斗门区莲洲镇福安村。半月谈记者在现场看到，3栋11层的村民公寓在福安村拔地而起。公寓每栋一梯两户、首层架空，可满足60户村民住房需要，支配等于村民挂念的农田和鱼塘。据了解，这么的分派模式比原有模式地皮诈欺成果教育了3倍。
东谈主多地少是我国的基本国情，相配是屋基地供求矛盾罕见，导致一些农村乱建、违建问题丛生。2020年以来，当作寰宇第二批农村屋基地轨制调动试点地区，珠海市斗门区着眼罕见问题，通过“多户联建”方式修复村民公寓，服从鼓动农村屋基地轨制调动。
让农民住房产权包摄“不拧巴”
本年40岁的福安村村民梁少声，出门务工前住在爷爷20世纪60年代建的祖屋中。祖屋面积约100平方米，后归父亲、大伯、二伯三家共有，最多时10多东谈主共住一屋。“祖屋已日渐破旧，我授室后也无法满足三代东谈主一同居住。”梁少声告诉半月谈记者，我方曾琢磨重建祖屋，但屋基地权属复杂等身分红了“拦路虎”。2022年，梁少声神话村里将建村民公寓，让他有了回乡安家的盼头。
“修建‘福安·幸福里’村民公寓前，福安村已有40年未分派过屋基地。”福安村党支部文牍、村委会主任林振业先容，村民建房需乞降用地供需矛盾日渐罕见，全村共237户、1267东谈主，多年来蚁集有所居、可分户但未能分户的农民有178户，其中有进攻建房需求的近30户。
“福安·幸福里”村民公寓首期封顶
模式首期行将完工，梁少声离住进新址的日子越来越近了。“在原屋基地上重建穷困重重。这个模式为咱们惩办了浩劫题。”梁少声说，为了合乎“一户一宅”的要求，他决定烧毁原祖屋的给与权，选拔购置村民公寓。
公开辛苦潜入，以往各地有过一些农民“上楼”的案例，但大多是先由村集体或其相助企业出资，以村集体地皮而非农民个东谈主屋基地报建，再有偿分派给农民使用，因而导致农民只领有房屋整个权，地皮使用权只可确权到村集体名下，相干模式被农民称为“小产权房”。
怎么让农民住房产权包摄“不拧巴”？福安村村民公寓选定“多户联建+一户一证”的方式，即以多户村民集体央求屋基地并网络报建，先分派屋基地、再网络央求农房修复，同期参照国有修复用地商品房出让的模式，按户分辨屋基地使用权和建筑物整个权。
据了解，央求村民公寓的村民须合乎新分户条目，或开心将原有屋基地退回农村集体经济组织，确保“一户一宅”，作念到“一户一证”，每户农民享有屋基地使用权13平方米、房屋整个权120平方米。村民公寓的流转、退出参照农村屋基地相干轨则办理，享有同等的权力和保险。
和“外村东谈主”一皆“上楼”
“在原来屋基地治理轨制下，‘跨村建房’简直不可能。”谈到调动冲突，斗门区委常委李丛例如先容，为进一步推动有限的屋基地资源在更广边界内已毕更有用成就，斗门区出台专项战术，探索屋基地使用权跨村成就，允许福安村支配的广丰村、耕管村合乎“一户一宅”条目的屋基地履历权东谈主到福安村网络报建村民公寓。
广丰村村民梁桂林本年42岁，一家三代20多口东谈主仅有一块建筑面积约70平方米的屋基地，屋子则是20世纪70年代建的老瓦房。濒临拥堵不胜的居住条目，从事衍生业的梁桂林干脆在自家鱼塘旁建起了棚屋。
2022年，梁桂林神话近邻福安村修复的村民公寓模式二期，广丰村、耕管村的“外村东谈主”也能购买，并按平常屋基地报建办理不动产权证。“我坐窝认购了一套，这里离我的鱼塘仅有5分钟路程。改善糊口条目的同期，还浅薄关注家里老东谈主。”梁桂林示意，“当今每周都要来福安转转，望望模式证实，就盼着能早日住进‘幸福里’。”
为抵偿占用的福安村集体地皮资源，“跨村建房”村民每户需多交屋基地有偿使用调度金3.6万元，并视同其已在本村已毕屋基地履历权。李丛先容，外村村民村集体经济组织成员权力保握不变，户口可把柄个东谈主需要选拔是否迁入。当前，公寓二期共20户跨村村民已全部参建并缔结认购条约。“他们在修复资本、贷款有策画、物业治理等方面享受与福安村村民同等的权力。”
既要开源，也要节流
有钱就建，没钱就停，等有钱络续建，这是农民自建房的常态。
“村民公寓需要修复资金牢固足额保险，不可像自建房那样资金断断续续、施工开开停停。”林振业说，施工要有保险，关键是资金得跟上。
据了解，“幸福里”模式修复用度全部由农民自筹集资，每套总价约30万元，这并非整个农民都能一次性筹集皆。屋基地当作农民惟一住房，仅限于本村集体经济组织成员里面流转，因无法成为及格的典质物而央求不到建房贷款。
为惩办部分农户建房资金贫苦问题，经国度金融监管总局备案，政府部门网络地点生意银行，推出寰宇首个维持农民屋基地住房修复的贷款居品“妍丽农居贷”，并由斗门区属国企出资成立上限1000万元的风险担保资金池。这一有策画以农民集体经济股权分红收益为质押，提供最低首付30%的贷款有策画，保险了村民公寓修复的资金来源。
模式相干认真东谈主先容，珠海创新建议用农民股权分红质押代替房产典质，一朝贷款出现落后，则由国企风险担保资金池先行偿还银行剩余贷款的80%。国企按条约从当事村民每年的村集体经济组织股权分红收益中逐年抵扣，合理对冲了银行的不良贷款风险。
村民签约后先付9万元的首付款，封顶后把柄个东谈主经济情景可选拔全额一次性付清或贷款分期两种支付方式交皆尾款。林振业带着村民细细算了一笔账，贷款最长分期20年，月供约1200元，一年1万多元。当前村集体年东谈主平分红约4000元，一家几口依靠分红基本能还清贷款。
“要把村民公寓里的每一分钱用到刀刃上。”斗门区政府以为，不可把蓝本针对商品房开荒商收取的用度照搬到村民公寓。区政府谐和当然资源、住建、给水、供电等相干部门，对东谈主防外乡修复费、绿色建筑方法费、配电房修复、给水意见阅兵等30多个相处事项，作念到能减则减、能免则免。通过“公益+微利”的方式，政府组织国企、驻地建筑业企业积极参与，省俭目的联想、招标资本和中间用度。多措并举之下，村民公寓修复资本由原先预测的3300元/平方米裁减到2500元/平方米，基本与当地农民自建房资本握平。
将调动素养轨制化、体系化
屋基地是农民的“命脉”，其轨制调动波及面广、影响面宽，历史原因、利益身分等盘根错节。2023年7月，中央初次建议，在屋基地轨制调动试点地区，允许照章得到的屋基地向县域内合乎条目的农村集体经济组织成员家庭转让。珠海市这一村民公寓模式恰是收拢调动机会，最初探索尝试屋基地履历权跨村已毕。参与调动的干部以为，村民公寓是一个新滋事物，在修复方面的一些配套战术也曾空缺，需要相干部门通力相助，在联想圭臬、修复标准、治理感喟、配套就业等方面建立起一整套的轨制体系。
受访干部建议，调动要坚握目的引颈，诱骗新一轮多规合一村落目的编制使命，有序布局并实验村民公寓修复；健全农民建房审批治理，从根柢上保险农民的屋基地履历权已毕；将由屋基地联建的村民公寓与城市商品房区别开来，从配套保险上削弱农民包袱；用更好的金融就业满足村民的住房需要，同步探索村民无为自建房、房屋维修、翻建等边界的贷款已毕旅途。
“‘多户联建’方式大幅度教育了地皮诈欺成果，屋基地履历权跨村已毕、分红质押、积分排位等探索造成了村民住房保险新机制，为鼓动农村屋基地轨制调动提供了‘珠海有策画’。”珠海市委调动办认真东谈主先容，珠海市制定出台13份轨制文献，掩盖屋基地审批、流转、周转诈欺、退出、登记、有偿使用、风貌管控、履历权跨村已毕等全历程。“珠海正把柄试点试行素养，稳慎推动在更大边界复制实验，并逐渐探索县域、市域边界内屋基地履历权的跨区域已毕，促进屋基地资源愈加高效、集约成就。”